Che cosa è un mutuo? C'è un importo minimo/massimo oltre al quale non si può chiedere il mutuo? Quale è la durata minima/massima di un mutuo? Cosa è il tasso di interesse? Esistono vari tipi di mutuo? se si, quali? Cosa vuol dire mutuo "capped rate"? Cos'è il tasso di ingresso? Tasso fisso/tasso variabile. Quale conviene? Cos'è il tasso soglia/tasso usura? Cos'è la rata? Cos'è un piano di ammortamento? Ho ritardato il pagamento di una rata: ora cosa succede? Cosa sono gli interessi di mora? Restituire anticipatamente il mutuo: tutto o in parte? Ci sono ancora le penali? Che cosa è l'ipoteca? Altre garanzie oltre all'ipoteca. Cos'è la fideiussione? Che cosa è necessario per ottenere un mutuo? C'è un'età limite oltre la quale non è più possibile ottenere un mutuo? Bisogna affrontare altre spese per avere un mutuo? Si può chiedere un mutuo per costruire casa propria? Con quali documenti si chiede un mutuo? Posso ottenere un mutuo nel caso in cui i miei redditi non siano totalmente dimostrabili? Perchè l'atto di mutuo si stipula dal notaio? Benefici prima casa. In che cosa consistono? Si può ottenere un secondo mutuo sulla stessa casa? Che cosa è l'accollo di un mutuo?   Che cosa è un mutuo? Si definisce mutuo la quasi totalità dei contratti di finanziamento. e consiste nel prestito di una somma di denaro dal soggetto "mutuante" (colui che presta il denaro) ad un soggetto "mutuatario" (colui che riceve il denaro), con assunzione di obbligo, da parte del mutuatario, di restituire al mutuante il capitale ricevuto. Dato che il capitale in questione viene concesso a titolo oneroso, nella restituzione andranno ad aggiungersi gli interessi nella misura concordata. Nel linguaggio corrente si definisce mutuo un prestito con garanzia ipotecaria concessa su beni mobili o immobili (generalmente immobili).   C'è un importo minimo/massimo oltre il quale non si può chiedere il mutuo? Normalmente le Banche non concedono mutui al di sotto della soglia dei 30.000 € in quanto la lavorazione di una pratica di mutuo, di norma abbastanza complessa e le spese connesse alla procedura di erogazione effettuata per atto notarile potrebbero incidere in maniera eccessiva sulla somma effettivamente concessa al Cliente. Si possono ottenere a mutuo somme senza limite di importo a seconda della banca mutuante; alcune Banche scelgono di mettere un tetto alla somma concedibile, altre no. Generalmente l'importo massimo finanziabile è l'80 % del valore di mercato dell'immobile oggetto di ipoteca. Negli ultimi anni si sono moltiplicate le Banche che concedono mutui al 100% del valore dell'immobile, ma questa percentuale si può raggiungere solo attraverso la copertura assicurativa che garantisce la banca per la differenza tra il limite dell'80 % e il 20% necessario in più. Ovviamente anche le situazioni reddituali nei casi di 100% verranno valutate con un'ottica di maggiore attenzione.   Qual è la durata minima/massima di un mutuo? Essendo un credito a medio/lungo termine,la legge esige che la durata di un mutuo sia non inferiore ai 18mesi per non perdere le agevolazioni fiscali e in generale non inferiore ai 5 anni. Attualmente in Italia la durata dei mutui è stata estesa da alcune Banche fino ai 40 anni.   Cosa è il tasso di interesse? L'interesse è la maggiorazione che si paga per il prestito di un capitale. Viene calcolata in percentuale annua, quindi quando si dice "pago un interesse del 5%" si intende del 5% annuo. La determinazione del tasso di interesse applicato ai mutui viene fatta dalle Banche attraverso la somma di due valori: per i tassi fissi l'IRS + spread, per i tassi variabili l'EURIBOR + spread L'IRS e l'EURIBOR sono i tassi statistici pubblicati dalla Banca Centrale Europea. Lo spread è la maggiorazione che la banca applica quale"margine di guadagno proprio". Un buon tasso variabile potrebbe essere composto da Euribor + 1% spread. Un tasso variabile sicuramente più costoso ma forse destinato ad impieghi particolari potrebbe essere Euribor + 2,5%   Esistono vari tipi di mutuo? se si, quali? Fondamentalmente i mutui si differenziano per il tasso fisso o variabile. Tutte le combinazioni di questi due parametri sono state utilizzate nel realizzare mutui sempre più personalizzabili in maniera tale da venire incontro alle esigenze di ogni Cliente. I tassi di interesse più comuni sono: tasso"fisso" o "variabile", tasso "misto", tasso "capped rate" e tasso "bilanciato". Altra possibilità a disposizione del Cliente sono le modalità di rimborso. Le più diffuse sono: a durata fissa e rata fissa, a durata fissa e rata variabile, a durata variabile e rata costante, a rimborso autonomo o flessibile.   Che cosa è un mutuo "capped rate"? È un mutuo a tasso variabile con un limite massimo concordato tra la banca e il Cliente oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. Ovviamente a tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato di quello che verrebbe applicato ad un tasso variabile normale, ma mai così oneroso da raggiungere il livello di spesa di un tasso fisso. Quella che si potrebbe chiamare una "ragionevole via di mezzo".   Cos'è il tasso d'ingresso? È un tasso iniziale che alcune Banche offrono con degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo, con lo scopo di attrarre più clienti. Quando termina il periodo a tasso agevolato (non più di 3/6 mesi nella maggioranza dei casi), il mutuo va a regime con un tasso ordinario o in qualche caso "ritoccato" verso l'alto, nel migliore stile di chi tende a recuperare un investimento pubblicitario.   Tasso fisso o variabile? Quale conviene? Alla base di questa scelta tra i diversi tipi di tasso (fisso, variabile, misto, etc) c'è la cosiddetta "propensione o avversione al rischio" del richiedente il mutuo, nonché le sue personali conoscenze finanziarie. Come riportato al punto quanto risparmio?, i motivi che possono influenzare questa scelta sono prevalentemente emotivi o dipendono da quanto il richiedente abbia deciso di spendere (o possa permettersi di spendere) in funzione di una ricerca di tranquillità piuttosto che di una gestione più attiva e attenta del proprio mutuo.   Cos'è il tasso di soglia/tasso usura? L'usura è la richiesta di interessi particolarmente elevati dal punto di vista commerciale, tali da poter mettere il debitore in difficoltà nella restituzione del mutuo e quindi altrettanto riprovevole dal punto di vista morale. Per evitare il verificarsi di questi eventi, la legge 108/96 prescrive che i tassi soglia oltre ai quali verrebbe a configurarsi il reato di usura siano pubblicati a cura dell'UIC (Ufficio Italiano Cambi) e siano calcolati sulla base di una media statistica ottenuta rilevando trimestralmente il TAEG (tasso annuo effettivo globale) applicato dalle principali Banche e intermediari finanziari e aumentata della metà. Ogni richiesta di interesse che eccede il cosiddetto "tasso soglia"è quindi da considerarsi non in linea con la legge 108/96 e quindi possibile oggetto di denuncia. Nel caso in cui si siano convenuti contrattualmente interessi usurari rispetto al periodo di riferimento, la condizione concordata è nulla e sono dovuti solo gli interessi nella misura legale a quel momento in vigore.   Cos'è un piano di ammortamento? cosa è la rata? Il piano di ammortamento è la sequenza delle rate composte generalmente da capitale e interessi che costituiscono il rimborso del mutuo. Le rate possono essere mensili – trimestrali – semestrali e sono composte da una quota di capitale e una di interessi. Secondo il piano di ammortamento "alla francese" (il più utilizzato) queste quote sono variabili nel tempo secondo un rapporto destinato a far sì che all'inizio dell'ammortamento si paghi più interesse, mentre alla fine del periodo si versa quasi esclusivamente quota capitale.   Ho ritardato il pagamento di una rata. Adesso cosa succede? Cosa sono gli interessi di mora? L'entità del ritardo nei pagamenti può variare a seconda della scadenza della rata mensile di 30 giorni – trimestrale di 90 giorni – semestrale di 180 giorni. Il ritardato pagamento di una rata genera interessi di mora in misura variabile tra i 2 ed i 4 punti di maggiorazione rispetto al tasso a regime. La banca non ricorre a misure di emergenza nei casi in cui il ritardo sia stato episodico e rapidamente regolarizzato, ma se il ritardo dovesse ripetersi al punto da diventare condizione frequente, il debitore si troverebbe a dover far fronte, oltre al pagamento degli interessi di mora, anche al tentativo da parte della banca di risolvere il contratto chiedendo il rientro immediato del capitale con relativi interessi di mora o alla esecutazione dell'immobile stesso cioè al ricorso al tribunale per chiedere la messa all'asta dell'immobile ipotecato. Ulteriore conseguenza di portata non trascurabile è la segnalazione nelle centrali rischi del cattivo pagatore in questione per il quale si verrebbero a chiudere le porte del credito.   Restituire anticipatamente il mutuo. Tutto o in parte? Ci sono ancora le penali? La possibilità di estinguere anticipatamente un mutuo in maniera totale o parziale è sempre stata facoltà del Cliente ma, dopo il decreto Bersani del Febbraio 2007, è stata introdotta la novità della non applicabilità delle commissioni (penali) di estinzione anticipata ai mutui prima casa stipulati dopo il 02/2007. A seguito di una trattativa svoltasi tra l'ABI (associazione bancaria italiana) e le associazioni dei consumatori sono state rivedute anche le condizioni (ma non totalmente annullate le penali) a cui erano sottoposti i mutui con altra destinazione diversa dall'acquisto prima casa o stipulati in data precedente al Febbraio 2007.   A che cosa serve l'ipoteca? L'ipoteca serve a garantire la banca nel caso in cui il debitore sia insolvente. Viene concessa dal titolare della proprietà del bene dato in garanzia, che in molti casi è anche intestatario del mutuo garantito dall'ipoteca stessa, e viene iscritta presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Dal decreto Bersani in poi (02/2007) l'ipoteca decade automaticamente se nei 30 giorni successivi all'estinzione del debito il creditore non comunica alla Conservatoria una ragione giuridicamente valida per il mantenimento in essere della stessa. In caso di insolvenza del debitore l'ipoteca consente alla banca creditrice di mettere all'asta il bene ipotecato in funzione del recupero del credito maturato nel frattempo. Normalmente l'ipoteca viene iscritta per una somma doppia di quella erogata in quanto deve poter garantire il capitale erogato, gli interessi di mora, le spese giudiziali per il recupero e tutti i costi sostenuti dalla banca creditrice in funzione dell'insolvenza del debitore.   Cosa è la fideiussione? La fideiussione è una forma di garanzia accessoria, oltre l'ipoteca, generalmente concessa da un soggetto terzo (quindi non dal mutuatario) quando le caratteristiche reddituali dei mutuatari non sono sufficienti. Il fideiussore risponde con i propri beni fino al totale rientro della somma garantita dall'ipoteca e nel caso di opposizione del debitore principale può opporre a sua volta le stesse eccezioni nei confronti della banca, in quanto la natura accessoria della fideiussione consente che essa non sia valida nel caso in cui sia dichiarato non valido il contratto di mutuo. Per ovviare a questo fatto la maggioranza dei testi delle fideiussioni chiedono al fideiussore di assumersi l'obbligo di pagare anche in caso di opposizione del debitore principale, rinunciando così, di fatto all'opponibilità nei confronti della banca.   Che cosa è necessario per ottenere un mutuo? Le Banche concedono mutui a condizione che i parametri reddituali del Cliente siano soddisfacenti almeno nella misura in cui la rata del mutuo non superi una percentuale che a seconda delle Banche può variare dal 33% fino al 50% del reddito netto e l'anzianità di lavoro sia di almeno un anno per lavoratori dipendenti e almeno 24 mesi per lavoratori autonomi. È anche vero che negli ultimi anni si sono affacciate sul mercato Banche specialistiche in grado di accettare, per pratiche particolari, rapporti rata/reddito fino a oltre il 50% del reddito netto con anzianità di lavoro accettate più basse di quelle di cui sopra, ma si tratta di eccezioni. Altri requisiti di valutazione sono l'età anagrafica, la cittadinanza e da quanto tempo la si possiede, il periodo di permanenza continuativa in Italia, il regime patrimoniale e la composizione del nucleo familiare. Un altro elemento di valutazione riguarda l'immobile offerto in garanzia il cui valore deve essere proporzionale alla somma richiesta. Almeno in via ufficiale il mutuo richiesto non può mai superare il valore dell'immobile dato in ipoteca.   C'è un'età limite oltre la quale non è più possibile chiedere un mutuo? L'età massima accettata è quella del momento della fine del mutuo; per la maggioranza delle Banche il mutuo deve terminare entro il 75° anno di età dei mutuatari ma sono presenti sul mercato italiano anche Banche in grado di accettare pratiche destinate a terminare entro l'85° anno di età dei mutuatari o prendere in considerazione l'età riguardante il reddito più elevato, che non necessariamente coincide con quello del richiedente più anziano.   Bisogna affrontare altre spese per avere un mutuo? Normalmente le spese accessorie riguardano l'istruttoria, la perizia, le spese di incasso rata, l'assicurazione incendio e scoppio e l'imposta sostitutiva. Altra voce riguarda gli oneri notarili comprensivi di imposta di registro o IVA nel caso di acquisto da società, le imposta fisse e gli onorari. Mentre le possibili variazioni di rilievo sull'intervento notarile sono piuttosto rare, per quanto riguarda i costi bancari possono verificarsi sbalzi di costo in grado di determinare l'effettiva convenienza o meno di un mutuo, indipendentemente dalle condizioni di tasso proposte (e non sempre mantenute).   Si può chiedere un mutuo per costruire casa propria? I mutui destinati alla costruzione esistono ma finanziano i lavori "da un certo punto in poi", cioè è necessario che, perché la banca abbia un sufficiente valore a garanzia, l'immobile "costruendo" sia già completo di tetto, muri esterni e in qualche caso muri interni. In questo caso la banca può intervenire mutuando in più tranches la somma necessaria al completamento dei lavori più la differenza sostenuta anticipatamente dal Cliente fino all'80% del valore dell'immobile finito.   Con quali documenti si richiede un mutuo? Non esiste una uniformità di documentazione richiesta in quanto, tra banca e banca sono possibili variazioni di interpretazione, ma in linea generale si possono dividere i documenti richiesti in Anagrafici: doc. identità – cod. fiscale – certif. residenza – stato di famiglia – permesso di soggiorno – regime patrimoniale. Reddituali: CUD – ultime buste paga per lavoratori dipendenti - Mod UNICO – eventuali UNICO aziendali per lavoratori autonomi – visura camerale CCIAA - ultimi 3 mesi estratti conto aggiornati per dipendenti/autonomi Immobiliari: atto di provenienza dell'immobile con eventuali successioni – visura catastale aggiornata e planimetria catastale aggiornata.   Posso ottenere un mutuo nel caso in cui i miei redditi non siano totalmente dimostrabili? Si può dimostrare un reddito non visibile ufficialmente attraverso altre forme di patrimonialità quali gli anticipi precedentemente versati al venditore (a condizione che siano sufficientemente abbondanti), un piano di accumulo di non recente costituzione, un portafoglio di titoli accumulato nel tempo. Contrariamente a ciò che si è portati a pensare, un patrimonio immobiliare non produttivo di redditi documentabili non costituisce, nella maggioranza dei casi, un reddito aggiuntivo ma una possibile forma di garanzia accessoria, che non facendo parte del reddito, può essere ininfluente agli effetti della concessione del mutuo. In questi casi si consiglia sempre di aggiungere un reddito dimostrabile da parte di un familiare preferibilmente in linea diretta (genitori/figli) o già residente insieme ai richiedenti.   Perché l'atto di mutuo si stipula dal notaio? L'erogazione di un mutuo avviene per atto pubblico in quanto attraverso questa forma diventa "titolo esecutivo" e quindi, oltre a consentire l'iscrizione di ipoteca sull'immobile dato in garanzia, permette che in caso di insolvenza del debitore non sia necessaria una sentenza di condanna ma sia sufficiente far valere il titolo esecutivo per ottenere l'esecuzione (la conclusione) del contratto. Ovviamente se a seguito della esecuzione del contratto il debitore non disponesse della somma da restituire alla banca (come capita nella maggioranza dei casi), l'istituto di credito potrà proseguire la sua azione con l'esecuzione immobiliare, cioè con la messa all'asta dell'immobile.   Benefici prima casa. In che cosa consistono? I cosiddetti "benefici prima casa" sono quelle agevolazioni che vengono richieste, sia in sede di atto che in sede di detrazione IRPEF, da chi acquista, costruisce o ristruttura un immobile destinato ad abitazione principale. In sede di atto di acquisto l'imposta di registro si riduce dal 10% nel caso delle seconde case ad un 3% nel caso di prima casa, per acquisto tra privati; Si riduce dal 10% al 4% di IVA nel caso di acquisto da società o soggetto giuridico. Consente la detrazione del 19% degli interessi passivi pagati dalla tassazione IRPEF nel caso di acquisto prima casa e di percentuali diverse nel caso di ristrutturazione. Non hanno alcuna agevolazione fiscale le seconde case o i lavori eseguiti in miglioramento ad esse.   Si può ottenere un secondo mutuo sulla stessa casa? Di norma i parametri di concedibilità di un secondo mutuo vengono valutati dalla stessa banca che ha già concesso il primo. Questo perché è relativamente meno diffusa la pratica per cui una banca accetti di iscrivere un'ipoteca di secondo grado (a meno di avere ulteriori congrue garanzie patrimoniali) quando in primo grado non ci sia già lei stessa, in quanto i diritti di rivalsa nei confronti del debitore insolvente portano vantaggi in misura rilevante al creditore in primo grado rispetto a quello in secondo grado. La soluzione normalmente più diffusa è la chiusura del mutuo precedente e l'apertura di un'altro mutuo la cui ipoteca risulti in primo grado; quello che si chiama "mutuo di scambio". Sono comunque necessarie tutte le valutazioni inerenti il reddito del Cliente che verrebbe ad essere gravato da una rata più elevata di quella precedente e quelle riguardanti il valore del mutuo (o della somma dei mutui concessi) che deve rientrare generalmente nella misura massima dell'80% del valore dell'immobile concesso in garanzia.   Che cosa è L'accollo di un mutuo? Un mutuo viene accollato quando, a seguito di una vendita, l'acquirente "riceve" insieme all'immobile ipotecato anche il mutuo stipulato a suo tempo dal venditore. L'accollo non è automatico: la banca mutuante deve esprimere il proprio gradimento nei confronti dell'acquirente subentrante nel mutuo e spesso il fatto di avere accollato il mutuo non libera dall'obbligazione il debitore iniziale che si troverà quindi solidalmente responsabile insieme all'accollante. Non mancano i casi in cui la banca, non accettando la figura del subentrante, ponga in seria difficoltà il perfezionarsi della vendita. In questa ipotesi il consiglio più razionale è tentare di cambiare banca rinunciando all'accollo ma mettendosi nelle condizioni di poter portare a compimento la transazione.